Платежеспособный спрос вымывает с петербургского рынка готовое жилье

Аналитики «Главстрой Санкт-Петербург» оценили динамику остатков квартир масс-маркета в сданных очередях жилых комплексов и проектах, находящихся на финальном этапе строительства. За год доля готовых и близких к сдаче квартир в общем объеме предложения в Петербурге в сегменте масс-маркет сократилась более чем вдвое — с 71% до 32%, в Ленобласти — с 64% до 32%. 

По мнению экспертов, основным фактором такой динамики становится возвращение на рынок покупателей с существенным объемом собственного капитала. На фоне снижения ключевой ставки и сокращения доходности банковских вкладов они рассматривают недвижимость как более надежный инструмент сохранения средств, отдавая при этом предпочтение объектам высокой степени готовности.

Постепенное сокращение предложения жилья на высокой стадии готовности происходит на фоне реализации отложенного спроса. Часть покупателей не могла воспользоваться семейной ипотекой, а высокая стоимость рыночного кредитования сдерживала спрос. Накопления при этом оставались на депозитах в ожидании более благоприятных условий. 

Снижение ключевой ставки меняет эту ситуацию: рыночная ипотека становится доступнее, а отложенный спрос постепенно трансформируется в сделки. При этом значительную часть бюджета покупки составляют собственные средства, а ипотека используется для того, чтобы дополнить накопления и уложиться в комфортный бюджет.

Эта тенденция отражается и в динамике продаж «Главстрой Санкт-Петербург». В 2025 году рыночная ипотека практически отсутствовала в структуре сделок компании: покупатели интересовались условиями кредитования, однако после расчета ежемесячного платежа нередко отказывались от сделки. В 2026 году ситуация начала меняться. Если в январе на рыночную ипотеку приходилось около 2% сделок, то в июле — уже 20%. Максимальная доля — 33% — была зафиксирована в мае.

При этом ипотечные кредиты по рыночной ставке сегодня берут преимущественно при наличии крупного первоначального взноса. По данным сделок «Главстрой Санкт-Петербург», в июне его средний размер составил 58%. Такой высокий порог входа показывает, что основой сделки по-прежнему выступает собственный капитал покупателя — накопления или средства от продажи имеющейся недвижимости.

«На рынок возвращаются покупатели с живыми деньгами. Для них критически важна скорость получения ключей, поэтому сегодня особенно востребованы проекты на финальной стадии строительства. Это мы видим на примере собственных проектов «Юнтолово» и «Кронфорт. Центральный»: по итогам семи месяцев 2026 года суммарная доля сделок с рыночной ипотекой и 100% оплатой составила 31%», — отметил Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург».

Готовность объекта становится одним из факторов выбора

Эксперты «Главстрой Санкт-Петербург» подчеркивают: инвестиционный сценарий — лишь одна из причин выхода на рынок покупателей со значительным объемом собственных средств. Часть из них реализует отложенную потребность в улучшении жилищных условий. Для тех, кто рассматривает недвижимость как способ сохранения капитала, значение имеют потенциал развития территории, характеристики проекта и его классность. При выборе объекта для последующей сдачи ключевыми становятся транспортная доступность, деловая и туристическая активность и устойчивость спроса на аренду.

По мнению Алексея Бушуева, ключевым критерием для любой сделки остается ликвидность недвижимости. «Высокая степень готовности дома позволяет сократить период ожидания, снизить неопределенность и быстрее реализовать цель покупки. Поэтому на фоне роста платежеспособного спроса сданные и почти готовые кварталы получают дополнительное преимущество».