Эксперты компании рассказали, что ждать покупателям жилья и инвесторам в следующем году.

Эксперты «М16-Недвижимость» провели анализ рынка и сделали прогноз на 2019 год. Рассказываем, будет ли дорожать недвижимость, как на рынок повлияют новые законы, что будет с ипотечными ставками и в какие объекты лучше инвестировать в следующем году.

Прогноз составлен руководителем отдела строящейся недвижимости Светланой Дьяковой и руководителем отдела маркетинга и рекламы Никитой Евтушенко.

Цены на жилье в 2019 году

Светлана Дьякова: Безусловно, цены будут расти. Объективных причин для снижения нет, а вот для подорожания квартир их сразу несколько.

Во-первых, со следующего июля в силу вступают окончательные правки в долевое строительство (подробнее об этом мы говорим ниже). Застройщикам придется кредитоваться для реализации проекта, так что в ценообразование квартиры теперь будут заложены и расходы на обслуживание кредита.

Во-вторых, увеличивается НДС. А это значит, что возрастет и общая стоимость строительства. Платить за это, опять же, будет конечный потребитель.

Стоимость жилья увеличивается в прогрессии. Поэтому самое выгодное время для покупки квартиры – сейчас. Тем более рынок сегодня насыщен, каждый крупный застройщик за год вывел с десяток объектов. Все они продаются на старых условиях, это привычный нам формат «долевки». Дальше цены будут только расти.

Никита Евтушенко: Если есть возможность, покупайте квартиру до Нового года. Или хотя бы забронируйте ее, чтобы зафиксировать текущую цену. С повышением НДС, которое состоится уже 1 января, рост цен на жилье будет ощутимым. Анонсировано подорожание стройматериалов на 8-10%. Цена на бензин тоже растет, соответственно, дорожает логистика. Все это в конечном счете закладывается в стоимость квартир.

Впрочем, до конца первого квартала застройщики, возможно, еще будут применять какие-то сдерживающие факторы ради сохранения потребительской способности. Но уже к середине года разница с текущими ценниками достигнет порядка 20-40%. Переход будет относительно плавный, но быстрый.


Рост цен в будущем году будет плавным, но стремительным, и, по оценкам экспертов, составит от 20 до 40%
На ценах отразится и ситуация с внешними санкциями. Вероятно, рубль в следующем году подешевеет. При этом граждане уже сейчас стремятся сохранить свои деньги, а самым популярным способом сохранения капитала остается инвестиция в недвижимость. Застройщикам в таких условиях делать скидки невыгодно, ведь спрос и так есть.

Новые законодательные механизмы приведут к росту конкуренции новостроек и старого фонда, а дополнительные факторы в лице более гибких условий ипотечного кредитования сделают новостройки привлекательнее для покупателей. В итоге первичный рынок догонит по ценам вторичку и, вполне вероятно, в итоге вырвется вперед.

Что ждет ипотеку в 2019 году?

Светлана Дьякова: В текущем году больше половины сделок заключалось с привлечением ипотечных средств. Эта тенденция сохранится и на будущий год.


Рост ипотечных ставок, начавшийся в конце 2018 года, продолжится и в следующем году
Но изменится ситуация со ставками. Если в 2017 году мы наблюдали резкое снижение ипотечной ставки, которое частично продлилось и в нынешнем году, то уже под конец 2018 года ЦБ увеличил ключевую ставку. В следующем году рост ставок продолжится.

Законы о недвижимости в 2019 году

Светлана Дьякова: С 1 июля вступят в силу поправки в 214-ФЗ, которые предусматривают полный переход на проектное финансирование и эскроу-счета. Но по факту закон заработает не в определенный день, а в момент, когда первый застройщик получит разрешение на строительство.

Поэтому девелоперы будут стремиться получить как можно больше разрешений до июля. Аналогичную ситуацию мы наблюдали и в этом году. Если разрешение получено по старым правилам, то и реализация его будет идти по ним.

Никита Евтушенко: В принципе, существенных изменений мы не ждем. Все нововведения в 214-ФЗ уже не новые, это завершающий этап начатых в прошлом году реформ.



Не исключено, что в будущем государство откажется от долевого строительства, но в следующем году этого не случится
В том году мы прогнозировали, что отмены долевого строительства не произойдет. Так и вышло. Государство проработало серьезные изменения, застройщики начинают переходить на проектное финансирование, но это все еще схема долевой стройки. Из рисков, которые удалось сократить – только риск потери денег. И то с нюансами.

Все так же покупатели рискуют попасть в долгострой, все так же на выходе объект может разочаровать своим качеством. Переход на эскроу-счета этих проблем не решает. Что касается сохранения денег, то тут тоже неоднозначная ситуация.

Допустим, недобросовестность застройщика в полной мере проявилась спустя два года после покупки, и покупатель собирается вернуть свои деньги. Только получит он ту сумму, которая была выплачена за квартиру на старте продаж, без учета инфляции.

Государство понимает эти проблемы, как и понимает, что новая схема их не решает. Не исключаем, что в будущем от продажи недостроенных комплекса откажутся в принципе. Но точно не в следующем году.

Как изменения повлияют на рынок?

Никита Евтушенко: Основной тренд определен – это уход от долевого строительства. Пока непонятно, как на практике будут реализованы некоторые механизмы. И предсказать их влияние на рынок сложно. К примеру, к проектному финансированию в будущем году должно подключиться государство в лице Строительного фонда. Влияние этого фактора будет зависеть от того, какие условия государство предложит застройщикам.



К проектному финансированию подключится государство, но пока последствия спрогнозировать трудно
Абсолютно точно можно предсказать значительное сокращение числа застройщиков. Не все справятся с кредитной нагрузкой и новыми условиями страхования. Дело в том, что одна из немногих компаний, страховавшая малоизвестных застройщиков, в будущем году будет лишена такой возможности: в декабре Центробанк исключил компанию «Респект» из списка страховщиков застройщиков. В результате некрупные и малоизвестные девелоперы вынуждены уходить с рынка, потому как не всякий страховщик согласится с ними работать.

Но имеются и позитивные стороны: есть шанс, что качество новостроек вырастет. Поскольку основные расходы застройщики начнут закладывать уже в стартовые цены, в скором времени разница в стоимости между начальным и более поздним этапами строительства будет менее заметна.

Покупатели начнут брать жилье на поздних этапах, когда уже можно оценить темпы и качество строительства. Думаю, в конечном счете именно это станет определяющим фактором для покупателей.

А вот разница между объектами в рамках одного сегмента станет совсем незначительная, появится больше типовых проектов. Основным отличием станет локация.

Светлана Дьякова: Добавлю, что уход некрупных компаний приведет к снижению конкуренции, а это, в свою очередь, спровоцирует появление монополий. В условиях монополизма цены на жилье будут расти.


С рынка уйдут некрупные застройщики, что может привести к монополизации

Инвестиции в недвижимость в 2019 году

Светлана Дьякова: Пока продажи ведутся на текущих условиях, можно зарабатывать на переуступках. У некоторых застройщиков уже на первой неделе продаж разница от стартовой цены может доходить до полумиллиона рублей! Наиболее интересные проекты сегодня представлены в сегментах «комфорт+» и «бизнес».

Самыми привлекательными объектами для инвесторов остаются апартаменты. Пятна под жилое строительство в городе заканчиваются, поэтому застройщики все чаще обращаются к формату апартаментов. Причем это и компании, которые ранее занимались исключительно жилой застройкой. К примеру, «Еврострой» с ЖК Next и ЖК Neo Park от «Группы ЛСР».

Мы рекомендуем инвестировать именно в апартаменты. Даже несмотря на противоречивое заявление ВРИО губернатора Петербурга А. Беглова об их запрете. При самом плохом сценарии вы сможете вернуть вложенные деньги.

Никита Евтушенко: Думаю, в будущем году на первое место выйдет инвестирование как возможность сохранения денег, заработок отойдет на второй план. Самым стабильным сегментом остается элит-класс, он мало зависит от скачков рынка и в кризисные периоды не слишком теряет в цене.


В 2019 году инвестиции станут способом сохранения капитала

Прогнозы рынка коммерческой недвижимости

Светлана Дьякова: В 2019 году сохранится текущее состояние рынка, кроме того, что объекты будут дорожать. Коммерческая недвижимость сохранит высокий спрос и хорошую окупаемость. Арендные ставки продолжат расти.


Коммерческая недвижимость останется востребованной и сохранит высокую окупаемость
Никита Евтушенко: Изменения на законодательном уровне касаются только жилой недвижимости, для коммерции ничего существенно не изменится. В качестве инвестиционного объекта коммерческое помещение все еще остается востребованными и привлекательными.

Сайт: https://m16-estate.ru/